A recente decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) em sede do Recurso Especial nº 1.733.560-SC, traz um importante precedente em matéria tributária para o setor imobiliário, ao fixar o entendimento de que não há tributação da operação de permuta de imóveis nas empresas optantes pelo regime de apuração do lucro presumido.
Como é de conhecimento, a permuta de imóveis é negócio corriqueiro para às pessoas jurídicas que tem por objeto o exercício de atividades imobiliárias, como as de loteamento, incorporação, construção e compra e venda de imóveis. Geralmente, essas pessoas jurídicas celebram contratos com outras pessoas jurídicas ou físicas, onde se prepondera a vontade das partes em trocar bens imóveis, sem que necessariamente os valores dos imóveis permutados sejam compatíveis.
Comumente, as pessoas jurídicas que atuam no mercado de real estate, são tributadas com base nos regimes de apuração de lucro real e lucro presumido, sendo que a sua maioria adota esse último regime de apuração. Nesse contexto, a discussão em torno da tributação da permuta imobiliária ganha relevantes contornos, já que na tributação pelo lucro presumido, ao contrário do lucro real, esses contribuintes calcularão seus tributos sobre a receita bruta operacional e não sobre o lucro auferido.
Em linhas gerais, no regime de apuração do lucro real, a forma de tributação nas operações de permuta de imóveis foi regulamentada pela Administração Tributária Federal através da Instrução Normativa (IN) SRF nº 107/88 que trouxe definições sobre as operações de permuta, a forma e o momento de tributação para as pessoas físicas e jurídicas. Referida regulamentação, ao dispor sobre a permuta entre pessoas jurídicas, previu no item 2.1.1 que no “caso de permuta sem pagamento de torna, as permutantes não terão resultado a apurar, uma vez que cada pessoa jurídica atribuirá ao bem que receber o mesmo valor contábil do bem baixado em sua escrituração”.
De outro lado, as pessoas jurídicas optantes pelo regime de apuração do imposto de renda com base no lucro presumido são obrigadas a dar tratamento tributário distinto para a operação de permuta de imóveis, tendo em vista a intepretação da Administração Tributária Federal que, mais recentemente, foi consolidada no Parecer Normativo COSIT nº 09 de setembro de 2014, ao dispor que “na operação de permuta de imóveis com ou sem recebimento de torna, realizada por pessoa jurídica que apura o imposto sobre a renda com base no lucro presumido, dedicada a atividades imobiliárias (…) constituem receita bruta tanto o valor do imóvel recebido em permuta quanto o montante recebido a título de torna”.
Essa interpretação tem sido objeto de inúmeros embates entre os contribuintes e o fisco federal que possui posicionamento firme no sentido de que nas operações envolvendo permuta com ou sem recebimento de torna, realizada por pessoa jurídica dedicada a atividade imobiliária e tributada pelo regime do lucro presumido, haverá incidência do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS no momento da celebração do instrumento de permuta, devendo-se considerar como receita bruta, nesse caso, o valor do imóvel recebido (Solução de Consulta 5.017, de 17 de dezembro de 2018).
Vale aqui destacar que as decisões recentes proferidas pelo Conselho Administrativo de Recurso Fiscais ““ CARF não são animadoras aos contribuintes, na medida em que o órgão administrativo vinculado ao Ministério da Fazenda, vem entendendo que nesse tipo de operação praticada pelas pessoas jurídicas optantes pelo regime do lucro presumido que praticam atividade imobiliária, deve-se reconhecer como receita o imóvel recebido em permuta (acórdãos nº 1302?003.007 ““ 3ª Câmara / 2ª Turma Ordinária e nº 1402?003.585 ““ 4ª Câmara / 2ª Turma Ordinária).
Já que no âmbito da Administração Tributária Federal os contribuintes possuem poucas chances de êxito em relação a essa discussão, no Poder Judiciário uma luz se acendeu a esses contribuintes, em razão da recente decisão proferida no Recurso Especial nº 1.733.560-SC pelos Ministros da 2º Turma do Superior Tribunal de Justiça – STJ que, confirmando entendimento do Tribunal Regional Federal da 4º Região, concluiu que na operação de permuta envolvendo unidades imobiliárias “não haverá, na maioria das vezes, auferimento de receita, faturamento ou lucro na troca”.
No caso analisado, uma construtora e incorporadora ingressou com uma medida judicial visando a declaração de ilegalidade e inconstitucionalidade da incidência do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS sobre o valor de imóveis recebidos em decorrência de um contrato de permuta, e ainda, o direito à restituição/compensação dos tributos recolhidos a esse título nos 5 (cinco) anos anteriores ao ajuizamento da ação.
Muito embora, na sentença e acórdãos do Tribunal Regional e Superior Tribunal de Justiça inexista, de forma clara, uma distinção entre receita, faturamento e lucro necessária à elucidação da questão debatida, na medida em que esses institutos são distintos, o entendimento firmado no julgado é um importante precedente.
Embora em caso isolado, ele traz a possibilidade dos contribuintes optantes pelo lucro presumido que atuam nesse seguimento, questionarem junto ao Poder Judiciário a inexigibilidade de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS incidentes sobre a receita bruta decorrente do imóvel recebido em permuta, bem como pleitear o direito à devolução dos valores pagos indevidamente nos últimos 5 (cinco) anos anteriores ao ajuizamento de qualquer medida judicial.
Natan Guimarães Duarte
