Os embargos de terceiro podem ser definidos como a ação interposta por um sujeito que não compõe o processo judicial existente, ou seja, que não faz parte da lide conflituosa, mas que possui um título que o habilita a ingressar com o pleito. Referido instituto possui previsão nos artigos 674 e seguintes do Código de Processo Civil de 2015.
Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) aplicou o entendimento da Súmula 84 em uma ação de embargos de terceiro ajuizada por uma empresa, reconhecendo que, ainda que o comprador não possua a posse do imóvel e o registro público do contrato de compra e venda, é cabível a propositura da ação em questão.
Súmula 84 – É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro (Súmula 84, CORTE ESPECIAL, julgado em 18/06/1993, DJ 02/07/1993).
No caso prático, a construtora havia negociado o imóvel com uma consumidora, contudo, o contrato celebrado entre elas foi rescindido, motivo pelo qual essa ingressou com ação para reaver o montante pago àquela. Ocorre que, no decorrer do processo interposto, foi determinado a penhora da unidade objeto de discussão do feito, a fim de garantir a devolução do pagamento à consumidora.
Em paralelo, o imóvel havia sido adquirido antes mesmo da distribuição da ação pela consumidora por uma empresa, a qual, ao ter a unidade penhorada, interpôs embargos de terceiro com o objetivo de desconstituir a constrição judicial sobre o imóvel.
Diante disso, a consumidora alegou que não caberia a aplicação da súmula supracitada, haja vista a não realização do registro público do imóvel e que a mera promessa de compra e venda firmada entre a empresa e a construtora não era instrumento hábil para a procedência dos embargos interpostos.
Desse modo, a relatora do caso ministra Nancy Andrighi, pontuou que a discussão acerca do acolhimento ou não dos embargos de terceiro deveria recair sobre a necessidade ou não de a empresa, compradora, estar na posse da unidade depois de quitá-la, e não sobre o registro da promessa de compra e venda no cartório. A ministra ainda indicou que a empresa apenas não estava sobre a posse do imóvel porque esse ainda estava em fase de construção à época dos fatos.
Ademais, a ministra esclareceu que o documento de compra e venda assinado pelas partes e por duas testemunhas admite a oposição dos embargos de terceiro, ou seja, em que pese o imóvel não tenha sido registrado e a empresa compradora não estava sobre a posse do bem, a ação de embargos é cabível na presente situação uma vez que há instrumento hábil para a sua propositura da ação, qual seja, o compromisso de compra e venda celebrado entre a construtora e a compradora.
Ainda, de acordo com o entendimento da ministra, não houve a incidência de qualquer fraude à execução nesse caso, visto que o documento particular de promessa de compra e venda foi estabelecido previamente ao ajuizamento da ação que determinou a constrição da unidade.
Por fim, Andrighi concluiu o voto observando que o Superior Tribunal de Justiça já havia reconhecido o cabimento da hipótese dos embargos de terceiro mesmo que não houvesse o registro do compromisso de promessa de compra e venda celebrado no cartório competente.
Diante disso, abre-se um precedente para a interposição da ação de embargos de terceiro em hipóteses similares a esta relatada. Entretanto, a aplicação do referido entendimento depende de uma análise jurídica do caso concreto para a incidência das hipóteses cabíveis.
Bruna Venturini Moro
Estagiária da área cível
