As medidas de proibição ou restrição à exploração das atividades comerciais, em razão da atual pandemia, tem tido grande repercussão no cenário econômico empresarial.
Não obstante a implementação de algumas medidas por parte das autoridades governamentais no sentido de suspender ou diferir o pagamento de tributos, ou ainda conceder linhas de crédito subsidiadas ao financiamento do capital de giro, tais medidas, de caráter excepcional, não têm se mostrado eficientes ao socorro das empresas mais afetadas pelos efeitos econômicos da pandemia que são agravados pelas medidas de restrição total ou parcial do funcionamento dos estabelecimentos comerciais.
É inequívoco que a locação de alguns imóveis comerciais, anteriormente à pandemia, representavam uma medida de valor, um custo admissível e proporcional à exploração do risco comercial, tendo em vista o resultado econômico pretendido.
Tal custo, com a impossibilidade de exploração do bem locado, ou restrições ao seu regular funcionamento, acabam por representar uma outra medida de valor, muito mais onerosa e, logo, sem qualquer relação de razoabilidade e proporcionalidade com o objetivo econômico pretendido, uma vez que sem a possibilidade de exploração do estabelecimento comercial, não há resultado financeiro possível, senão a certeza de prejuízo.
Neste mesmo sentido a precarização do negócio comercial resta evidenciada na impossibilidade de exploração do imóvel locado e, consequentemente, na realização das vendas que estão necessariamente relacionadas a atividade comercial.
Não obstante a deterioração não atinja o bem no contexto de sua estrutura física, inequívoco que o atinge de forma contundente em sua essência e finalidade econômica, notadamente, na razão da própria existência da locação, como elemento indissociável e imprescindível à exploração do negócio mercantil.
Daí a correta exegese no sentido da aplicação do disposto no artigo 567[1] . do Código Civil aos contratos de locação, quando o bem locado deteriora-se, em razão dos efeitos econômicos da pandemia.
Neste sentido, a solução amigável entre locador e locatário, no sentido de suportarem solidariamente os efeitos econômicos da pandemia, isentando ou reduzindo significativamente os aluguéis, tem sido instrumento eficiente à manutenção dos contratos e continuidade das operações mercantis.
Entretanto, nem sempre a composição amigável é possível, seja por intransigência, ou impossibilidade de negociação extrajudicial, nestes casos, o socorro ao judiciário tem se mostrado prudente, senão necessário.
Além do fundamento extraído da interpretação do artigo 567 anteriormente mencionado, a teoria da imprevisão, expressamente prevista no artigo 317 do código civil, contextualizada pela existência de fato superveniente que torne desproporcional o valor da prestação, também tem sido invocada em favor dos locatórios.
Assim, entendemos que existam bons fundamentos aos locatários que, não alcançando uma solução amigável ao equilíbrio econômico da relação contratual, em função dos efeitos da pandemia, provoquem o Judiciário no sentido de assegurarem seu direito à redução e manutenção da relação locatícia.
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[1] “Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava”
Fábio Esteves Pedraza – OAB/SP 124.520
Julia de Carvalho Voltani – OAB/SP 445.014
