Nos últimos anos, a locação de imóveis por meio de plataformas digitais, como Airbnb, booking, tripadvisor, etc. tem se tornado uma prática cada vez mais comum no Brasil, principalmente ao levar-se em conta o benefício econômico e a flexibilidade dessa modalidade de locação.
Entretanto, essa prática trouxe à tona discussões sobre a possibilidade de condomínios residenciais restringirem a locação de imóveis por meio de plataformas digitais, especialmente em situações em que as atividades são consideradas comerciais.
Em julgamentos realizados nos Recursos Especiais sob nºs 1.819.075/RS e 1.884.483/PR, o STJ entendeu que a locação de imóveis por plataformas como Airbnb e similares pode ser submetida a restrições previstas nas convenções de condomínio, especialmente quando a locação for considerada comercial. O entendimento, embora traga mais segurança jurídica para os condôminos e administradoras, também gerou questionamentos sobre os limites dessas restrições.
No REsp. nº 1.819.075/RS, o STJ concluiu que, embora a convenção do condomínio não tenha uma proibição expressa para locações via plataformas digitais, a natureza comercial da atividade praticada pelos proprietários que alugavam suas unidades no Airbnb era incompatível com o destino “residencial” do imóvel, o qual estava expressamente previsto na convenção. O tribunal destacou, diante da análise DO caso concreto, que a locação em questão configuraria um “contrato atípico de hospedagem”, chegando a conclusão de que se tratava de atividade comercial contrária à convenção condominial que previa destinação residencial do imóvel.
Já no julgamento do REsp. n.º 1.884.483/PR, o STJ analisou um caso em que a assembleia de condomínio havia aprovado a proibição da locação de imóveis por períodos inferiores a 90 dias, especialmente por meio de plataformas como Airbnb. O tribunal entendeu que a restrição era válida, pois respeitava a função social da propriedade e a destinação residencial do imóvel, não havendo qualquer ilegalidade ou abusividade na medida adotada pela assembleia.
As decisões do STJ deixam claro que, ao utilizar plataformas digitais, a locação de imóveis pode ser configurada como “atividade comercial” e, portanto, pode ser vedada.
Importante ressaltar que a restrição quanto à locação do imóvel via plataforma digital para atividades comerciais deve estar expressamente prevista na convenção condominial, aprovada mediante deliberação da maioria dos condôminos, o que reforça a importância de um diálogo transparente entre todos os moradores.
Dessa forma, proprietários que desejam alugar seus imóveis via plataformas digitais devem estar atentos às convenções de seus condomínios e, se necessário, buscar uma atualização das regras e disposições para permitir ou regularizar essa prática, sempre com o devido consentimento da maioria dos condôminos.
Nossa equipe cível permanece à disposição para esclarecimentos adicionais sobre o tema.
Por Luiza Riquelme de Almeida
